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 Shaul Kuba, director de la influyente empresa de bienes raíces CIM, está transformando el destartalado vecindario de West Adams de acuerdo con su propia visión personal. Hay ciertas personas que no encajan del todo en el molde.


El centro de Los Ángeles está dividido en dos por West Adams Boulevard de este a oeste. Los centros comerciales y las casas de celebridades de Hollywood y Beverly Hills están al norte, y los rascacielos de Mid-Wilshire, el nuevo Wall Street de California, están al sur. Los vecindarios negros y latinos de bajos ingresos con barras de acero en las puertas y ventanas caracterizan la parte sur de la red interna masiva de Los Ángeles, en lugares como Watts, Compton e Inglewood.


Después de la Rebelión de Watts de 1965, la línea de toque de queda del norte se trazó en West Adams, y el levantamiento de Rodney King de 1992 dejó cicatrices de quemaduras en lotes baldíos. West Adams, el área alrededor del bulevar actualmente, está en reconstrucción. El Grupo CIM de Los Ángeles, una de las empresas de bienes raíces más grandes del país, está experimentando con la idea de que un solo desarrollador puede revitalizar un vecindario del centro de la ciudad de bajos ingresos una cuadra a la vez bajo el estricto período de 10 años de un real fondo de inversión inmobiliaria.


Shaul Kuba, cofundador y líder de desarrollo de CIM a los 59 años, supervisa las 40 propiedades activas de West Adams de la compañía. Esto comprende el desarrollo de 15 nuevas estructuras que varían en altura de dos a seis pisos, cada una de las cuales incluye escaparates de vidrio en la planta baja y más de 170 apartamentos. Muchos de los otros proyectos de CIM en West Adams son realmente trampas para hipsters, fábricas reconvertidas que atienden a la multitud moderna de tipos creativos bien pagados. Kuba es responsable de traer un restaurante de fideos Szechuan, una tienda de discos de vinilo y un hotel boutique de $ 200 por noche a un área que alguna vez fue el hogar de mecánicos de automóviles, tapiceros y instaladores de tuberías y que durante mucho tiempo estuvo plagada de violencia de pandillas. Los millennials blancos en la próspera economía de Culver City a menudo dan paseos nocturnos con sus labradoodles mientras beben matcha latte y conversan con sus auriculares AirPods. Las personas que han vivido en el área por un tiempo se sorprenden por su actitud arrogante en las calles donde la violencia armada alguna vez fue común.


Después de décadas de declive, West Adams está pasando por lo que se conoce en la industria de bienes raíces como "creación de lugares", o como dice Kuba, la "comercialización" del bulevar. Otros pueden usar el término "gentrificación" o "cambio de barrio" para describir lo que está sucediendo. Esto está ocurriendo en un entorno muy racializado, a veces con el apoyo de la ciudad y la policía, en una comunidad que, a pesar de sus dificultades, ha mantenido durante mucho tiempo una identidad orgullosa y variada, mucho antes de que llegara Kuba.


Muchas de las familias negras y latinas y dueños de negocios que le dieron a West Adams Boulevard su carácter único están siendo expulsados ​​por los esfuerzos de redesarrollo de CIM. Como resultado de la estabilidad financiera de la empresa, muchos lugareños que han vivido allí durante décadas ahora son ricos. Otros han pagado un precio por sus esfuerzos para repeler la invasión de Kuba. El nativo de West Adams y exadministrador de la ciudad de Los Ángeles, Miguel Santana, quien ahora dirige la Fundación Weingart enfocada en la justicia social, dice: "Esta es una comunidad que no quiere ser borrada o perdida en esta otra imagen de Los Ángeles".


El viejo West Adams todavía está a unas cuatro cuadras al este del nuevo hotel de CIM, en la intersección de West Adams y La Brea Avenue junto a una hoja de trébol de la Interestatal 10. Los callejones traseros detrás de una estación de Chevron y ciertos talleres de carrocería a lo largo de la autopista son frecuentados por personas sin hogar y drogadictos, lo que obliga a los cochecitos y mascotas a apartarse. El cruce de caminos, donde las pandillas y la policía interactúan con frecuencia, sigue siendo una barrera en el camino de la CIM hacia el este.


Kuba llamó a Abdul Jamal Sheriff, dueño de una tienda de licores a media cuadra de la estación Chevron, a una reunión en las oficinas de CIM en Wilshire Boulevard en 2017. Le hizo al Sheriff una oferta de $2.6 millones por la tienda y un dúplex al lado, que estaba casi 60% más de lo que Sheriff había pagado por la firma y los edificios en 2005 y 2015.



El sheriff le aconsejó a Kuba que lo pensara un poco. Sheriff, ahora de 51 años, es un maestro de la garantía de calidad que convirtió las ganancias de sus tres tiendas de bebidas alcohólicas en un próspero negocio de remodelación de casas después de comenzar hace 32 años fregando baños en Wendy's por $3.50 la hora como un inmigrante recién llegado de Sierra Leona. Está muy orgulloso de West Adams. Detrás de una pulgada de plexiglás, vende boletos de lotería, cigarrillos y alcohol mientras viste una gorra de béisbol, una chaqueta de cuero ajustada y mocasines Gucci. Para él, la única opción lógica es demoler Holiday Liquor Market y reemplazarlo con un edificio residencial de uso mixto estilo CIM. Un futuro Shaul Kuba, dice, es lo que siempre imaginó que sería. El nuevo Adams es algo de lo que quiero ser parte.


Kuba convocó al Sheriff para una segunda reunión unas semanas después de su encuentro inicial. Indicó que era hora de tomar una decisión final. Aseguró al Sheriff que podía seguir ejecutando Holiday Liquor durante uno o dos años más hasta que CIM ddemolió el edificio. El sheriff negó la venta en este momento. Como él dice, "fue entonces cuando todo explotó". El alguacil testificó en una declaración judicial de 2019 que Kuba se quebró y lo llamó "un pedazo de mierda" y que CIM simplemente estaba tratando de ayudarlo porque "nadie" lo quería en West Adams.


Como hombre negro en una habitación con tres personas blancas, recuerdo haber pensado: "No tengo ninguna posibilidad". El sheriff se queja de que nadie lo defenderá. "Viniste aquí con dignidad, así que ve aquí con dignidad", me dije.


La Oficina del Fiscal de la Ciudad de Los Ángeles presentó una demanda civil contra el Sheriff ocho meses después de la reunión, mientras él estaba en conversaciones con los arquitectos sobre el desarrollo de la propiedad, acusándolo de permitir que Holiday Liquor se convirtiera en un "punto de anclaje" para la pandilla West Boulevard Crips. en West Adams. La denuncia calificó a Holiday Liquor como "una amenaza", citando tres tiroteos y otros delitos que ocurrieron cerca durante los dos años anteriores. Los fiscales solicitaron formalmente que un juez emitiera una orden judicial que ordene al alguacil que detenga la "molestia pública".


La ciudad, en efecto, le estaba dando la responsabilidad al Sheriff de detener la ola de violencia de pandillas. Los fiscales solicitaron que cerrara Holiday Liquor a la medianoche en lugar de las 2 a. m., dejara de vender recipientes individuales de alcohol, redujera el merodeo fuera de su tienda y otorgara al Departamento de Policía de Los Ángeles autoridad ilimitada para arrestar a cualquier persona que invada sus instalaciones. La ciudad también ordenó que el alguacil tenga cámaras de video instaladas en toda la propiedad, que la transmisión de vigilancia esté disponible para las fuerzas del orden público en todo momento y que haya dos guardias de seguridad presentes durante diez horas al día.



A pesar de tener sus propias preocupaciones criminales significativas, la cercana estación de Chevron y otra tienda de bebidas alcohólicas no estaban sujetas a las mismas regulaciones. El alguacil afirma que esta orden pondrá a su empresa fuera del negocio. En un documento presentado como parte de la acción de reducción de molestias, afirma que Kuba le dijo que podía usar sus conexiones para cerrar Holiday Liquor. El alguacil afirma que la demanda presentada por la ciudad "fue un hostigamiento total para obligarme a rendirme y venderle la propiedad a Shaul". Esta acción fue la culminación de años de presión por parte de los opositores de la ciudad. Sus tácticas intolerantes, acosadoras y aterradoras han eliminado esa opción, argumenta.


Kuba está convencido de que la ira del Sheriff es infundada y no es el resultado de nada de lo que ha dicho. Son las cosas que dejó sin decir. Si le hubiera prometido otros $ 500,000, su respuesta a "Eres un pedazo de mierda" habría sido "¡Shaul es una persona excelente!" Es lo que dice Kuba. Él niega cualquier participación en los asuntos legales del alguacil y afirma que desconoce los detalles del litigio de reducción de molestias de la ciudad más allá del hecho de que es un esfuerzo de la oficina del fiscal de la ciudad para mejorar la calidad de vida en esa sección de West Adams. Kuba transformó un dúplex propiedad de CIM en el restaurante de pasta Cento. El negocio está ubicado al otro lado de la calle de Holiday Liquor.


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Wallace Rowles Jr., ex residente del segundo piso, es un veterano de guerra lisiado de 74 años. Los gastos de mudanza de $9,000 fueron cubiertos por CIM. Lo amenazaron con echarlo del apartamento si rechazaba la oferta, dijo. Ahora, Rowles alterna entre dormir en su automóvil y quedarse en un motel con una habitación individual durante la duración de cada semana. Esa suma de dinero se esfumó rápidamente.


Se avecina una crisis de vivienda en Los Ángeles, California, dos años después de una pandemia que ha aumentado el valor de las propiedades y los alquileres en todo el país. La ciudad estima que necesita 57.000 unidades de vivienda nuevas al año para satisfacer la demanda, pero los constructores solo generan aproximadamente 17.000. El año pasado, los alquileres aumentaron aproximadamente un 15%. Alrededor de 40,000 angelinos no tenían refugio a principios de 2020, con una cantidad desproporcionada de personas de color (alrededor del 70%) sin hogar. Una moratoria sobre los desalojos en el condado de Los Ángeles expirará a fines de año, lo que pone a 300,000 hogares adicionales en riesgo de verse obligados a reubicarse, la gran mayoría de los cuales son personas de color. Según una clasificación de las áreas de Los Ángeles creada por la Universidad de California, Berkeley, basada en datos económicos como la asequibilidad, West Adams es uno de los distritos que enfrenta una "precariedad de vivienda" significativa. CIM está aumentando el número de viviendas en West Adams y ha propuesto construir hasta mil apartamentos en el bulevar. Aún así, un apartamento de dos habitaciones en el área le costará un promedio de $ 3,075 por mes, un aumento del 40% desde 2016.


Kuba pasó su infancia en el suburbio de Herzliya en Tel Aviv, mucho antes de la reputación de la ciudad como "Silicon Beach" de Israel como centro de la industria de alta tecnología del país. Su madre era de Egipto y su padre era de Irak, pero ambos terminaron en Israel después de la guerra árabe-israelí de 1948. Recuerda a Herzliya como un laberinto de barrios étnicos, donde judíos de Polonia, romaníes


a, Irán e Irak vivieron y trabajaron juntos a pesar de tener poco en común fuera de su fe compartida. Los inmigrantes europeos, que establecieron el movimiento sionista y gobernaron el estado naciente a principios del siglo XX, y los exiliados menos pudientes del Medio Oriente y África del Norte, como él, formaron los dos campos principales.


Kuba afirma que el racismo era generalizado. Le sucedió cuando lo obligaron a asistir a una escuela secundaria donde la mayoría de los estudiantes no eran de Europa. Es un país nuevo y está confuso, por lo que nuestros padres nos dijeron que lo ignoráramos, agrega. Por otro lado, "podíamos sentirlo". Kuba dice que tiene una nueva comprensión de aquellos que viven en lugares como West Adams, que durante mucho tiempo han servido como vertedero de "toda la basura" como crack, comida rápida, bebidas alcohólicas y tiendas de conveniencia sin productos frescos.



Kuba dice que salió de Israel por primera vez "no en un avión militar", o en automóvil, en 1986 después de regresar de la guerra entre Israel y el Líbano con un viejo amigo y compañero soldado, Avi Shemesh. Al final, se establecieron en el sur de California, donde formaban parte de una importante comunidad de jóvenes israelíes que se dedicaban a la industria de la construcción. Su primera gran oportunidad llegó cuando remodelaron Third Street Promenade de Santa Mónica. Anteriormente habían reformado y revendido casas, arreglado los jardines de los ricos y se dedicaban a actividades similares. Se acercaron a Richard Ressler con una oferta para hacer trabajos de jardinería en 1994, y solo unos pocos meses después, los dos crearon CIM. Su hermano, Antony Ressler, cofundó las firmas de capital privado Apollo Global Management Inc. y Ares Management Corp., y el cuñado de Ressler es Leon Black, quien cofundó Apollo Global y fue su presidente y director ejecutivo hasta que renunció el pasado año. el verano. Ressler también trabajó en Drexel Burnham Lambert y es el fundador y presidente de Orchard Capital.


La cartera de CIM tiene un valor aproximado de $30 mil millones, y Shemesh y Ressler están a cargo de la recaudación de fondos y las operaciones. Kuba trabaja como programador. Como desarrollador que empaqueta arquitectos, tiendas, restaurantes y lugares de entretenimiento para agencias de redesarrollo financiadas por el estado con el objetivo de revivir los centros de la ciudad, pronto saltó a la fama como uno de los "creadores de lugares" más buscados de California. El proceso, que él denomina "de-malling" y cuyo objetivo es recrear la "experiencia romántica" de las zonas céntricas tradicionales, se describe a continuación. En varias iteraciones, ha realizado esto en Anaheim, Los Ángeles, Oakland, Pasadena, San Diego y San José.


Hubo un cambio notable en West Adams. Kuba comenzó a comprar bienes raíces en el área en 2007 sin un plan concreto en mente, pero con la intuición de que los precios eran bajos, la ubicación era excelente en Los Ángeles y los "huesos" eran sólidos. "Yo estaba como, ¿vas a vender eso? Es un trato, dice, y lo comprará. Allí conocieron a María Ramírez, una ama de llaves y niñera hondureña que era propietaria de una casa modesta en una calle sin salida entre West Adams y la I-10. En 2003, usó una hipoteca de alto riesgo para comprar la casa por $250 000. En 2008, después de muchas subidas de tasas de interés y pagos hipotecarios atrasados, debía alrededor de $300 000 a una tasa de interés de más del 8 %. Ante el temor de Ramírez a una ejecución hipotecaria, accedió a vender su casa a Kuba por $440 000. Kuba estaba reuniendo propiedades para un futuro proyecto de la Agencia de Reurbanización de California, pero cambió de opinión cinco días después.


Kuba la llevó a la corte estatal por romper su acuerdo. Ramírez no compareció ante el tribunal porque, según ella, no entendió la citación debido a su dominio limitado del inglés. En 2009, Kuba pudo obtener un fallo en rebeldía que ordenaba que Ramírez cumpliera con los términos del acuerdo de venta. Aunque nunca se encontró con el propio Kuba, afirma que sus seguidores enviaban regularmente documentos a su puerta con flechas que apuntaban a ciertos lugares para firmar.


Kuba volvió a reclamar la casa más de diez años después. En 2018, le pidió a la corte que hiciera que Ramírez le vendiera la casa por $440,000, la cantidad en la que originalmente había sido tasada en 2009. La orden original fue emitida nuevamente por el juez. A pesar de esto, Ramírez sigue aguantando. Su abogado, Jonathan Black, dice que debido a la acumulación de más de 70 gravámenes en la propiedad, es poco probable que se realice una venta hasta que se resuelvan todas las reclamaciones. Kuba afirma que no tiene intención de que se cumpla la orden judicial. No hay forma de que nos quedemos con su casa, dice.


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